房地产投融资项目尽职调查

　　一、尽职调查定义、意义及流程 

（一）尽职调查定义

尽职调查又称谨慎性调查，其目的是使项目一方尽可能地发现项目相对方的全部情况，尽职调查可以相互进行。

房地产开发投融资项目尽职调查是指，在房地产投融资业务中，投资方对融资方的与本次合作的一切事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。

　　（二）尽职调查的意义 

1、尽职调查也是风险管理而且是风险管理中的重要一环，对投资者来说，投资本身存在着各种各样的风险，风险的主要来源是投融资双方的信息不对称，信息的不对称可能使得投资方在项目合作的未来面临着目标公司的道德风险、财务风险、经营风险和法律风险等。通过尽职调查，可以平衡投融资双方信息上的不对称，进而有利于投资方对投资项目做出全面的、相对准确的认识判断，并进行合理评估和有效规避上述风险。同时，一旦通过尽职调查明确了存在哪些风险和法律问题，投融资双方便可以就相关风险和义务应由哪方承担进行谈判，以增加谈判筹码并掌握谈判主动权。

2、可以为本次合作确定合理的投资额度、投资过程中的价值依据以及为交易路径的设置、交易目的的实现提供有力的依据。在项目合作的谈判过程中，双方的焦点一般集中在投资额度、投资的价值依据及合作方案的的确定上，尽职调查有助于估算目标公司的预期价值和确定投资额度。如在尽职调查中发现目标公司存在或然负债和不良资产(资产权利瑕疵)，那么投资方即可在合作协议中加入有关限制性条款。

（三）尽职调查流程 

　　在房地产项目投融资活动中，为达到预期的目的，尽职调查工作应当遵循以下工作流程： 

　　1、组建专业的尽职调查团队，团队的人员既可抽调本公司内部的财务、法律、经营等专业人才，也可聘请外部的会计师、律师、税务师、评估师等事务所专业人才。

2、在开展尽职调查前，投资方应要求融资方提供基本资料（目标公司工商登记资料，资质证书，银行贷款情况，公司资产抵押状况），并制定尽职调查清单，估算工作量，提前与目标公司沟通、协调安排尽职调查日程。可要求目标公司先行与相关单位联系、沟通，如：与相关银行预约查阅目标公司银行资信状况的时间、和当地工商管理局约定查阅目标公司工商登记资料的时间等，以便提高尽职调查的工作效率。    

3、尽职调查团队对目标公司进行内外部调查。调查方式包括对目标公司及其开发项目进行现场调查（项目审查），审阅书面资料（包括财务资料），约谈其管理层、承建商等，社会调查（不良嗜好、业界口碑）；调查目的:从目标公司所在地的工商、税务、国土、规划、房产等政府部门，目标企业的开户或贷款银行、债权人、债务人、供应商、客户、工程承建商、社会交往层面等获取相关信息，调查目标公司及其开发项目的基本情况、合法性等，调查目标公司、股东及实际控制人信用状况和重大债权债务状况等。 

4、制作尽职调查报告。调查小组在完成对有关资料和信息的调查分析后，应撰写一份完整、详实的尽职调查报告，并提交给公司决策层。调查报告应将调查所发现的问题逐一列出，说明问题的性质、存在的风险及应对措施，特别是对目标企业存在的可能对投资产生重大影响的问题提出建议和风险提示。 

二、房地产融资项目尽职调查主要内容 

　　（一）公司主体审查 

1、审查公司是否依法成立并合法存续，包括是否按照当时的设立程序设立，是否符合法律规定，注册资本是否已到位，是否在验资后抽逃资金。

2、审查企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、银行贷款卡、公司章程、验资报告等，并应到当地工商登记机构查阅其工商登记档案，包括调查公司股东结构，股权结构是否变化并分析其频繁变更的原因及可能导致的风险；

 3、调查股东状况及彼此的关联关系；调查股东有无不良嗜好（赌博、吸毒）、道德品质、业界口碑、信誉状况；

4、调查股东的关联企业，目标公司的关联企业；

5、调查公司是否具备房地产开发资质，资质等级，且是否在有效期内。   

（二）开发项目调查 

　　1、开发项目的合法性调查

    开发项目是否已取得法律规定的批准和许可文件，包括项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、立项批准文件、环评报告等。

    2、开发项目的市场前景调查

调查当地的人口状况、市场供需、购买力、消费者习惯、价格变动趋势；调查当地经济发展水平、金融信贷政策、政府对房地产项目的税费政策、发展规划；项目的位置、周边环境、交通状况、配套设施（周边有无学校、医院、菜场）等，分析市场竞争状况及项目竞争力，分析项目市场定位及目标客户群体。对于已开始预售的项目，必须到其销售现场考察，了解其人气、销售计划和进度、已开发楼盘去化率、资金回笼等情况。

    3、开发项目的瑕疵调查 ，开发项目用地有无抵押情况，已建房屋有无抵押情况，项目用地内是否有影响项目建设的瑕疵情况（高压电线路、拆迁安置工作、地界纠纷、文物丰富地方可能涉及文物挖掘等）。 

4、还款来源的审查

了解、核实、确认融资方还款来源，尤其是第一还款来源，以便掌握投资回报和确认投资退出机制。

　　（三）目标公司财务审计调查 

1、目标公司资产权利调查

a.通过查阅目标公司项目用地的《土地出让合同》、《土地拍卖成交确认书》，确认土地摘牌价，了解当前周边地价土地现状以及可能存在的瑕疵，从而评估项目用地当前市场价值。

b.调查目标公司土地使用权的出让合同、缴纳土地出让金和契税等土地费用的付款凭证、土地使用权证等是否齐全，是否按时付清土地出让金（如未按时付清，滞纳金数额）等；土地的面积、性质、用途、使用期限、规划、规划用地的容积率等是否明确；

c.调查是否存在土地使用权、在建工程抵押情况；

d.调查已建房屋是否办理了“大证”，“大证”有无存在抵押情况，房产无法取得权证的原因； 

e.调查目标公司资产是否涉及诉讼以及由此可能给目标公司资产造成的损失；

f.其他资产调查。查看目标公司提供的资产清单，并逐一核查，审阅资产的权属证明文件、购置合同、发票等。

2、目标公司债权债务审查

（1）债权审查。审查债权、数额较大的应收款的真实性，审查其法律效力，实现的途径、回收概率、期限，是否会变成不良债权。

（2）债务审查。一般情况下目标公司负债主要体现在四个方面：银行贷款、民间融资及对外担保、应付款、隐性应付款。

a.调查目标公司银行贷款，了解目标公司银行征信状况是否良好，了解目标公司银行现金流状况；

b.调查目标公司民间融资及对外担保情况，检查其公章使用记录及合同文本；

c.核查目标公司金额较大应付款是否真实有效，是否有法律或合同依据。

d.了解目标公司隐形应付款项情况及其原因，如：项目用地存在瑕疵而导致的隐形应付款（项目用地存在边界纠纷、存在拆迁安置的工作、项目用地内有重大影响项目施工的障碍物等）；公司与第三方或股东之间有无纠纷或未解决法律争议。

三、尽职调查报告的制作

一份规范的尽职调查报告应当由以下四部分组成：

1、封面，为委托方出具的尽职调查报告应当单独制作封面，以示庄重、规范，封面可以体现本所的特色。

2、前言，在前言部分可以大体叙述如下事项：委托来源，委托事项和具体的要求；在接受委托方的委托后本所律师采取了哪些调查手段，进行了哪些调查工作；出具该报告时基于哪些事实材料，最终形成了本报告；本报告的用途即应当告知委托方本报告的形成是律所律师基于委托方提供的资料结合自己的调查工作而形成的，不构成对相关法律事实、法律关系、法律效力或其他法律属性的最终确认、保证或承诺。

3、正文，正文部分是报告的核心，行文要严谨、简练，逻辑性强，层次分明体现律师工作的职业素养，内容上要明晰本次尽职调查开展了哪些工作，将调查所发现的问题逐一列出，说明问题的性质、存在的风险及应对措施，特别是对目标企业存在的可能构成投资重大影响的问题提出建议和风险提示。

4、尾部，可再次阐明本报告仅供参考，不做为证据或其他用途。

 

(本文作者：黄鹤，系江西盛义律师事务所党支部书记，主任，从事律师职业二十余年，有丰富的诉讼经验，尤擅长刑事辩护，民商纠纷代理。

近年来因长期为小额贷款公司、投资担保公司提供法务支持，故尤其注意研究投融资业务，带领专业化投融资团队，为客户提供最佳投融资服务解决方案，服务内容主要包括：企业投、融资需求分析；搜寻投资项目，确立融资方向；企业短期/中期/长期投、融资方案；企业直接、间接投资方案及企业内源、外源融资方案。)